Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. Die Miete darf im gleichen Verhältnis steigen wie der Index seit der letzten Anpassung — ohne Vergleichsmiete, ohne Kappungsgrenze, ohne Begründung über einen Mietspiegel. Zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein.

Mietrechtsreform 2026 — noch nicht in Kraft: Nach dem Kabinettsbeschluss vom April 2026 soll in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten: Steigt der Verbraucherpreisindex im Bezugszeitraum um mehr als 3 %, bleibt die Hälfte des darüber liegenden Anteils unberücksichtigt. (Der Referentenentwurf vom Februar 2026 sah noch eine starre Kappung bei 3,5 % vor.) Der Entwurf war Stand Juli 2026 in erster Lesung im Bundestag; die Union will nachbessern. Zusätzlich wird die Mietpreisbremse bundesweit bis Ende 2029 verlängert.

Eingaben

Bisherige Nettokaltmiete (€/Monat) Wohnfläche (m²) Eingabeart der Indexentwicklung VPI bei der letzten Anpassung VPI aktuell Lage der Wohnung Monate seit der letzten Mietanpassung

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Ergebnis

Indexsteigerung–

Miete nach geltendem Recht–

Miete nach Reform-Entwurf–

Wirksam ab–

Rechenweg

Bitte Werte eingeben.

Wirkung der geplanten Deckelung

Indexsteigerung	anrechenbar nach Entwurf	Miete geltendes Recht	Miete nach Entwurf	Ersparnis für Mieter

Formel des Kabinettsbeschlusses: bis 3 % voll, darüber nur die Hälfte des übersteigenden Anteils — gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Rechtsgrundlagen

§ 557b Abs. 1 BGB: Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Die Vereinbarung bedarf der Textform.

§ 557b Abs. 2 BGB: Die Miete muss, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Geltung einer Indexmiete sind Mieterhöhungen nach § 558 (Vergleichsmiete) und § 559 (Modernisierung) grundsätzlich ausgeschlossen — Ausnahme: Modernisierungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. gesetzlich angeordnete Maßnahmen).

§ 557b Abs. 3 BGB: Die Änderung der Miete ist durch Erklärung in Textform geltend zu machen; darin sind die eingetretene Indexänderung sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

Keine Kappungsgrenze: Anders als bei der Vergleichsmieten-Erhöhung gilt bei der Indexmiete keine Kappungsgrenze von 20 % bzw. 15 % in drei Jahren und keine Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete — genau das ist der Anlass der geplanten Regulierung. Zur Vergleichsmieten-Erhöhung siehe Mieterhöhung § 558, zur ortsüblichen Vergleichsmiete Vergleichsmiete.

Geplante Neuregelung (Kabinettsbeschluss April 2026): In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bleibt bei einer Indexsteigerung von mehr als 3 % die Hälfte des übersteigenden Anteils unberücksichtigt. Beispiel: 7 % Indexanstieg → anrechenbar 3 % + (7 % − 3 %) ÷ 2 = 5 %. Stand des Verfahrens: erste Lesung im Bundestag (Juli 2026); Änderungen sind zu erwarten.

Index-Datenquelle: Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts (aktuell Basis 2020 = 100). Die amtlichen Werte finden sich im Tool Verbraucherpreisindex (Destatis).

Für die Vermieterseite steuerlich: Mieterhöhungen wirken auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; bei verbilligter Überlassung ist die 66-%-Grenze des § 21 Abs. 2 EStG im Blick zu behalten — siehe Verbilligte Vermietung.