Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. Die Miete darf im gleichen Verhältnis steigen wie der Index seit der letzten Anpassung — ohne Vergleichsmiete, ohne Kappungsgrenze, ohne Begründung über einen Mietspiegel. Zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein.

Mietrechtsreform 2026 — Gesetzentwurf, noch nicht in Kraft: Das Bundeskabinett hat am 29.04.2026 einen Gesetzentwurf beschlossen, nach dem jährliche Indexsteigerungen, die 3 % übersteigen, nur noch zur Hälfte mieterhöhend berücksichtigt werden sollen (Bundesregierung, „Besserer Schutz für Mieterinnen und Mieter“). Die Deckelungs-Spalten dieses Rechners sind eine Modellrechnung zu diesem Entwurf. Zwei Punkte sind aus der amtlichen Kurzdarstellung nicht ablesbar und hier angenommen: die Beschränkung auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (Auswahlfeld „Lage“) und die Anwendung der 3-%-Schwelle auf die gesamte Steigerung seit der letzten Anpassung statt je Kalenderjahr. Maßgeblich ist allein der später verkündete Gesetzestext. Die Mietpreisbremse gilt längstens bis 31.12.2029 (§ 556d Abs. 2 BGB).

Eingaben

Bisherige Nettokaltmiete (€/Monat) Wohnfläche (m²) Eingabeart der Indexentwicklung VPI bei der letzten Anpassung VPI aktuell Lage der Wohnung Monate seit der letzten Mietanpassung

–

Ergebnis

Indexsteigerung–

Miete nach geltendem Recht–

Miete nach Reform-Entwurf–

Wirksam ab–

Rechenweg

Bitte Werte eingeben.

Wirkung der geplanten Deckelung

Indexsteigerung	anrechenbar nach Entwurf	Miete geltendes Recht	Miete nach Entwurf	Ersparnis für Mieter

Modellrechnung zum Gesetzentwurf (Kabinett 29.04.2026): bis 3 % voll, darüber nur die Hälfte des übersteigenden Anteils. Räumlicher Anwendungsbereich und Bezugszeitraum sind angenommen, nicht amtlich belegt.

Rechtsgrundlagen

§ 557b Abs. 1 BGB: Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden; die spätere Erhöhungserklärung genügt in Textform (Abs. 3).

§ 557b Abs. 2 BGB: Die Miete muss, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Geltung einer Indexmiete sind Mieterhöhungen nach § 558 (Vergleichsmiete) und § 559 (Modernisierung) grundsätzlich ausgeschlossen — Ausnahme: Modernisierungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. gesetzlich angeordnete Maßnahmen).

§ 557b Abs. 3 BGB: Die Änderung der Miete ist durch Erklärung in Textform geltend zu machen; darin sind die eingetretene Indexänderung sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

Keine Kappungsgrenze: Anders als bei der Vergleichsmieten-Erhöhung gilt bei der Indexmiete keine Kappungsgrenze von 20 % bzw. 15 % in drei Jahren und keine Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete — genau das ist der Anlass der geplanten Regulierung. Zur Vergleichsmieten-Erhöhung siehe Mieterhöhung § 558, zur ortsüblichen Vergleichsmiete Vergleichsmiete.

Geplante Neuregelung (Gesetzentwurf, Kabinettsbeschluss 29.04.2026): Jährliche Indexsteigerungen über 3 % sollen nur zur Hälfte mieterhöhend wirken; die Beschränkung auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ist in diesem Rechner angenommen. Beispiel: 7 % Indexanstieg → anrechenbar 3 % + (7 % − 3 %) ÷ 2 = 5 %. Bis zur Verkündung sind Änderungen möglich.

Index-Datenquelle: Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts (aktuell Basis 2020 = 100). Die amtlichen Werte finden sich im Tool Verbraucherpreisindex (Destatis).

Für die Vermieterseite steuerlich: Mieterhöhungen wirken auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; bei verbilligter Überlassung ist die 66-%-Grenze des § 21 Abs. 2 EStG im Blick zu behalten — siehe Verbilligte Vermietung.