§ 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete): Vermieter kann bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Mieterhöhung. Mieter muss in Textform zustimmen.
§ 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze): Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete höchstens 20 % über der Ausgangsmiete liegen. 15 % in Gemeinden, die durch Landesverordnung als „angespannte Wohnungsmärkte" eingestuft sind (typ. Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart u. v. m.).
§ 558a BGB (Begründung): Mieterhöhungs-Anschreiben muss begründet werden mit EINEM der vier Mittel:
§ 558b BGB (Zustimmungsfrist): Mieter hat 2 Monate Bedenkzeit (bis Ende des zweiten auf den Zugang folgenden Monats). Bei Verweigerung Klage des Vermieters auf Zustimmung möglich.
§ 558e BGB (qualifizierter Mietspiegel): Wenn vorhanden, hat dieser Vorrang bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei größeren Gemeinden (>50.000 EW) seit 01.01.2023 Pflicht zur Aufstellung.
Modernisierungsumlage § 559 BGB: Separate Erhöhung nach energetischer Sanierung oder Wohnwertverbesserung — nicht in dieser Berechnung enthalten. Bis 8 % der Modernisierungs- kosten pro Jahr umlegbar (3-€- / 2-€-Kappung pro m²).
BGH-Rechtsprechung: VIII ZR 22/12 (Anpassungsformel Indexmiete); VIII ZR 174/19 (Textform-Anforderungen); VIII ZR 36/22 (Mietspiegel als Schätzungsgrundlage).
Verhältnis zu sozialer Wohnraumförderung: Bei öffentlich gefördertem Wohnraum greifen Sondervorschriften (Kostenmiete, Mietenstop) — § 558 BGB nicht anwendbar.