Der am häufigsten übersehene Erlasstatbestand: Bleibt der tatsächliche Rohertrag eines bebauten Grundstücks um mehr als 50 % hinter dem normalen Rohertrag zurück und hat der Eigentümer das nicht zu vertreten, werden 25 % der Grundsteuer erlassen (§ 33 GrStG). Bei einer Minderung um 100 % sind es 50 %. Der Antrag ist bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde zu stellen — das ist eine Ausschlussfrist.

Die zwei Stolpersteine: (1) „Nicht zu vertreten" — der Leerstand muss auf Umständen beruhen, die außerhalb des Einflusses des Eigentümers liegen (allgemeiner Mietermangel, struktureller Leerstand, Zahlungsausfall trotz ordnungsgemäßer Beitreibung, unverschuldete Schäden). Wer zu einer überhöhten Miete anbietet oder sich nicht nachweisbar um Vermietung bemüht, hat den Ausfall zu vertreten. (2) Nachweispflicht — Vermietungsbemühungen (Inserate, Maklerauftrag, Mietpreisanpassungen) und Mahn-/Vollstreckungsmaßnahmen sind zu dokumentieren.

Eingaben

Erlassjahr (Kalenderjahr der Minderung) Grundstücksart Jahresgrundsteuer für das Objekt (€) Normaler Rohertrag / Jahresrohmiete (€) Tatsächlich erzielter Rohertrag (€) Ursache der Minderung Vermietungsbemühungen dokumentiert?

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Ergebnis

Ertragsminderung–

Erlasssatz–

Erlassbetrag–

Antragsfrist–

Rechenweg

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Erlassstufen

Ertragsminderung	Erlass der Grundsteuer	bei dieser Grundsteuer

Die 50-%-Schwelle ist eine echte Sprungstelle: Bei genau 50 % Minderung gibt es keinen Erlass, bei 50,1 % sofort ein Viertel der Grundsteuer.

Antrag (Mustertext)

Rechtsgrundlagen

§ 33 Abs. 1 GrStG: Ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 50 % gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten, wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen. Beträgt die Minderung 100 %, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 % zu erlassen.

Normaler Rohertrag: Bei bebauten Grundstücken die ortsübliche Jahresrohmiete zu Beginn des Erlasszeitraums; bei eigengewerblich genutzten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gilt § 33 mit dem tatsächlichen Reinertrag als Maßstab.

„Nicht zu vertreten": Der Steuerschuldner hat die Minderung zu vertreten, wenn er sie durch ihm mögliche und zumutbare Maßnahmen hätte verhindern können. Bei strukturellem Leerstand ist ein Erlass möglich, wenn sich der Eigentümer nachhaltig um Vermietung zu einem marktgerechten Preis bemüht hat (BVerwG 9 C 7.07). Die Bemühungen sind nachzuweisen — Inserate, Maklerauftrag, dokumentierte Mietpreisanpassungen.

§ 34 Abs. 2 GrStG (Antragsfrist): Der Erlass wird nur auf Antrag gewährt. Der Antrag ist bis zum 31. März des auf den Erlasszeitraum folgenden Kalenderjahres zu stellen. Es handelt sich um eine gesetzliche Ausschlussfrist — verspätete Anträge sind zurückzuweisen; Wiedereinsetzung kommt nur in engen Grenzen in Betracht.

Erlasszeitraum: Der Erlass wird jeweils für ein Kalenderjahr gewährt und muss für jedes Jahr neu beantragt werden. Maßgeblich sind die Verhältnisse dieses Kalenderjahres.

Zuständigkeit: Der Antrag ist an die Gemeinde zu richten, die die Grundsteuer erhebt (in Stadtstaaten an das Finanzamt) — nicht an das Lagefinanzamt, das den Grundsteuerwert feststellt.

Ausschluss: Eine Ertragsminderung bleibt außer Betracht, wenn sie durch eine Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitigem Antrag hätte berücksichtigt werden können. Zur fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung und zu den anhängigen Musterverfahren siehe Grundsteuer-Musterverfahren; zur Berechnung der Grundsteuer selbst Grundsteuer B.

Ertragsteuerlich: Die Grundsteuer ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Werbungskosten; ein Erlass mindert die abziehbaren Aufwendungen im Jahr der Erstattung entsprechend.