Stand der Musterverfahren: Der BFH hat am 10.12.2025 die Revisionen gegen das Bundesmodell zurückgewiesen und die Bewertung für verfassungsgemäß gehalten. Dagegen sind seit dem 27.02.2026 zwei Verfassungsbeschwerden anhängig: 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 (unterstützt von Eigentümer- und Steuerzahlerverbänden). Bis zur Entscheidung des BVerfG können offene Bescheide mit Einspruch und Ruhensantrag nach § 363 Abs. 2 Satz 2 AO offengehalten werden. Dieses Tool prüft die Betroffenheit, berechnet die Einspruchsfrist und erstellt den Mustertext.

Zweiter Hebel unabhängig vom BVerfG: Seit dem JStG 2024 gilt § 220 Abs. 2 BewG — liegt der festgestellte Grundsteuerwert um mindestens 40 % über dem tatsächlichen Verkehrswert, ist der niedrigere gemeine Wert anzusetzen. Nachweis: Gutachten (Gutachterausschuss oder qualifizierter Sachverständiger) oder ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres um den Stichtag zustande kam. Der Check unten rechnet die 40-%-Grenze aus.

1. Betroffenheit & Frist

Bundesland des Grundstücks Situation Datum des Bescheids (aufgedrucktes Datum) Bescheidart

2. Verkehrswert-Check (§ 220 Abs. 2 BewG)

Festgestellter Grundsteuerwert (€) Tatsächlicher Verkehrswert, geschätzt (€)

–

Ergebnis

Bewertungsmodell–

Bekanntgabe (+ 4 Tage)–

Einspruchsfrist endet–

40-%-Grenze–

3. Mustertext

Rechtsgrundlagen

Musterverfahren: BVerfG 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 (Verfassungsbeschwerden gegen die Bewertung nach dem Bundesmodell, eingereicht 27.02.2026) — vorausgegangen: BFH-Urteile vom 10.12.2025 (Klagen aus NRW, Berlin/Brandenburg und Sachsen zurückgewiesen).

§ 363 Abs. 2 Satz 2 AO (Zwangsruhe): Ist wegen der Verfassungsmäßigkeit einer Rechtsnorm ein Verfahren beim BVerfG anhängig und wird der Einspruch hierauf gestützt, ruht das Einspruchsverfahren kraft Gesetzes. Der Bescheid wird nicht bestandskräftig; eine spätere BVerfG-Entscheidung wirkt auf den offenen Fall.

§ 355 Abs. 1 AO (Einspruchsfrist): ein Monat nach Bekanntgabe. Bekanntgabefiktion bei Postversand: vier Tage nach Aufgabe (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO, seit 2025); fällt das Fristende auf Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag (§ 108 Abs. 3 AO). Landesfeiertage können das Ende zusätzlich verschieben — im Zweifel früher abgeben.

Richtiger Angriffspunkt: Die Bewertung wird im Grundsteuerwertbescheid (Grundlagenbescheid) angegriffen. Gegen Mess- und Grundsteuerbescheid sind Einwendungen gegen den Wert ausgeschlossen (§ 351 Abs. 2 AO, § 182 Abs. 1 AO) — dort nur eigene Fehler (z. B. Messzahl, Hebesatz) rügen.

§ 220 Abs. 2 BewG (Verkehrswertnachweis): Ansatz des nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Werts, wenn der festgestellte Wert diesen um mindestens 40 % übersteigt (Kodifizierung von BFH II B 78/23 und II B 79/23 AdV). Nachweis durch Gutachten des Gutachterausschusses bzw. eines öffentlich bestellten/zertifizierten Sachverständigen oder durch einen zeitnahen Kaufpreis (ein Jahr um den Stichtag).

Bestandskräftige Bescheide: Eine spätere BVerfG-Entscheidung hilft hier regelmäßig nicht mehr (§ 79 Abs. 2 BVerfGG). Möglich bleibt die fehlerbeseitigende Wertfortschreibung (§ 222 Abs. 3 BewG) auf den nächsten 1. Januar sowie der Verkehrswertnachweis für künftige Stichtage.

Ländermodelle: Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Bayern (Flächenmodell), Hamburg (Wohnlagemodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) sind von den o. g. Verfahren nicht unmittelbar erfasst; dort laufen teils eigene Musterverfahren. Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell mit abweichenden Messzahlen — die Bewertungsfrage betrifft sie ebenso.