Ermittelt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG (bis zu 5 % jährlich in vier Jahren) neben der regulären Gebäude-AfA — wahlweise linear nach § 7 Abs. 4 oder degressiv nach § 7 Abs. 5a — prüft die Fördervoraussetzungen und führt die Abschreibung veranlagungszeitraumgenau bis in die Restwert-AfA nach § 7a Abs. 9 EStG fort.
Die Angaben zu Bauantrag, Baubeginn, Fertigstellung und Anschaffung entscheiden über die Förderfähigkeit. Sie werden deshalb datumsgenau abgefragt und nicht aus einer Monatsauswahl geschätzt.
Sie steuert zwei verschiedene Prüfungen. Für die Sonder-AfA gilt im Anschaffungsfall § 7b Abs. 1 Satz 2 EStG: „Im Fall der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.“ Nach Satz 3 kann sie dann nur der Anschaffende in Anspruch nehmen.
Für die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG kommt es im Herstellungsfall auf den Herstellungsbeginn an, im Anschaffungsfall auf den obligatorischen Vertrag. Ohne die Unterscheidung lässt sich keines von beidem prüfen.
Begünstigt sind Baumaßnahmen aufgrund eines Bauantrags oder einer Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 oder nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029.
Für das Kalenderjahr 2022 sieht das Gesetz keine Förderung vor. Das Datum steuert außerdem Baukostenobergrenze und Förderhöchstgrenze.
Eine Wohnung ist fertiggestellt, wenn sie entsprechend ihrer Zweckbestimmung genutzt werden kann. Das Fertigstellungsjahr bestimmt zugleich den linearen AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG (3 % ab 2023, davor 2 %).
Kalenderjahr. Fertigstellung und Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht müssen im selben Kalenderjahr liegen; eine Frist von zwölf Monaten genügt nicht. Eine im November fertiggestellte Wohnung, die im Januar des Folgejahres angeschafft wird, ist für den Erwerber nicht mehr „neu“.
Anschaffungszeitpunkt ist der Übergang von Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten — nicht der Tag des Notarvertrags.
„Als Beginn der Herstellung gilt das Datum in der nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften einzureichenden Baubeginnsanzeige.“ Ist landesrechtlich keine vorgeschrieben, hat der Steuerpflichtige zu erklären, dass er den Baubeginn freiwillig angezeigt hat.
Dieses Datum ist nicht der Bauantrag. Für die degressive AfA zählt allein der Baubeginn.
Im Anschaffungsfall setzt die degressive AfA einen nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrag voraus — zusätzlich dazu, dass bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurde.
Wohnungen aus Bauanträgen ab dem 1. Januar 2023 müssen in einem Gebäude liegen, „das die Kriterien eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt und dies durch Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen wird“.
Der Nachweis ist eigenständige Tatbestandsvoraussetzung: Ohne QNG (PLUS oder PREMIUM) gibt es keine Sonder-AfA, auch wenn das Gebäude den Standard baulich erreicht. Für Bauanträge bis 31.12.2021 gilt die Anforderung nicht.
Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Vorübergehende Beherbergung zählt nicht.
Wird die Bindung verletzt oder die Wohnung steuerfrei veräußert, ist die Sonder-AfA rückgängig zu machen — auch in bestandskräftigen Bescheiden (§ 7b Abs. 4 Sätze 2 und 3 EStG).
Wird die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Kosten überschritten, ist die bereits in Anspruch genommene Sonder-AfA rückgängig zu machen — sie wird nicht bloß für die Zukunft gekürzt.
Ja. § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG lässt die Sonderabschreibung ausdrücklich „neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a“ zu.
Beide Wege bemessen sich nach den tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten; die Begrenzung je Quadratmeter gilt allein für die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA.
Die degressive AfA beträgt unveränderlich 5 % vom jeweiligen Restwert. Der Übergang zur linearen AfA ist zulässig (§ 7 Abs. 5a Sätze 7 und 8 EStG).
Die Sonder-AfA beträgt „bis zu“ 5 % jährlich; ein geringerer Satz ist zulässig. Ein nicht ausgeschöpfter Anteil geht nicht verloren, sondern erhöht den Restwert nach § 7a Abs. 9 EStG.
Nicht zulässig ist es, dieselben 20 % innerhalb der vier Jahre beliebig anders zu verteilen (etwa 20 % im ersten Jahr).
Bei Mitunternehmerschaften und Gemeinschaften darf das Wahlrecht dem Grunde und der Höhe nach nur einheitlich ausgeübt werden (§ 7a Abs. 7 Satz 2 EStG).
| VZ | Methode | reguläre AfA | Sonder-AfA § 7b | Summe | Restbuchwert |
|---|---|---|---|---|---|
| Summe | – | – | – | ||
| Gesamt über die Nutzungsdauer | – | – | – | – |
Beihilferecht (§ 7b Abs. 5 EStG). Die Sonder-AfA wird nur gewährt, soweit die De-minimis-Verordnung (EU) 2023/2831 eingehalten und dies nachgewiesen wird. Für Bauanträge ab dem 1. Januar 2023 gilt das nur für Anspruchsberechtigte mit Einkünften nach §§ 13, 15 und 18 EStG — bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung also nicht. Der Beihilfewert ist gesondert zu ermitteln.
Wohnungsbegriff. Vorausgesetzt ist eine Wohnung im Sinne des § 181 Abs. 9 BewG: abgeschlossene Wohneinheit mit eigenem Zugang, Küche, Bad oder Dusche und Toilette, Wohnfläche in der Regel mindestens 20 m².
Belegenheit. Begünstigt sind Wohnungen in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union sowie in Staaten, die entsprechende Amtshilfe leisten.
Berechnungshilfe, keine Steuerberatung im Einzelfall.
„1Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sind, können nach Maßgabe der nachfolgenden Absätze im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a in Anspruch genommen werden. 2Im Fall der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. 3In diesem Fall können die Sonderabschreibungen nach Satz 1 nur vom Anschaffenden in Anspruch genommen werden.“
„1Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn 1. durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 oder nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen hergestellt werden, die die Voraussetzungen des § 181 Absatz 9 des Bewertungsgesetzes erfüllen; […] 2. Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellten Bauantrags […] hergestellt werden, in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines ‚Effizienzhaus 40‘ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt und dies durch Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen wird, 3. die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient […].“
„2Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen für Wohnungen, 1. die aufgrund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags […] hergestellt werden, 3 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, 2. die aufgrund eines nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellten Bauantrags […] hergestellt werden, 5 200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.“
„Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen nach Absatz 1 sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der nach Absatz 2 begünstigten Wohnung, jedoch 1. maximal 2 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Wohnungen im Sinne des Absatzes 2 Satz 2 Nummer 1 und 2. maximal 4 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Wohnungen im Sinne des Absatzes 2 Satz 2 Nummer 2.“
„1Bei Gebäuden sind abweichend von Absatz 1 als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen: […] 2. bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die a) nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind, jährlich 3 Prozent, b) vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent, c) vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten […].“
„1Bei Gebäuden, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem anderen Staat belegen sind, auf den das EWR-Abkommen angewendet wird, soweit sie Wohnzwecken dienen und vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sind, kann statt der Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen nach Absatz 4 Nummer 2 Buchstabe a die Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen erfolgen, wenn mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder die Anschaffung auf Grund eines nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags erfolgt. 2Als Beginn der Herstellung gilt das Datum in der nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften einzureichenden Baubeginnsanzeige. […] 4Die Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen kann nach einem unveränderlichen Prozentsatz in Höhe von 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert (Restwert) vorgenommen werden. 5Absatz 1 Satz 4 gilt entsprechend. […] 7Der Übergang von der Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen zur Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen ist zulässig.“
„1Die nach Absatz 1 in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen sind rückgängig zu machen, wenn 1. die begünstigte Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient, 2. die begünstigte Wohnung oder ein Gebäude mit begünstigten Wohnungen […] veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt oder 3. die Baukostenobergrenze nach Absatz 2 Satz 2 innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. 2Steuer- oder Feststellungsbescheide, in denen Sonderabschreibungen nach Absatz 1 berücksichtigt wurden, sind insoweit aufzuheben oder zu ändern. 3Das gilt auch dann, wenn die Steuer- oder Feststellungsbescheide bestandskräftig geworden sind […].“