Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises
Kaufpreisaufteilung – Berechnung nach BMF-Methodik (Stand Februar 2026)
Hinweis: Mit rot markiertem Rand (*) gekennzeichnete Felder sind Pflichtfelder.
Die Berechnung erfolgt auf Basis der NHK 2010, des Baupreisindex (Basis 2010=100) sowie der Bewirtschaftungskostendaten gemäß ImmoWertV.
Vergleichswertverfahren (nur für WE und EFH/ZFH-Typen)
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Ertragswertverfahren
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Wenn leer, wird der Tabellenwert verwendet.
Wenn leer, wird geschätzt: Wohnfläche / 94 m²
Sachwertverfahren
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Standard: 1,0
Standard: 1,0
Gem. SW-RL: 3–5 %; BMF-Standard: 3 %
Ergebnis der Kaufpreisaufteilung
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Hilfe zur Kaufpreisaufteilung
Überblick
Diese Arbeitshilfe unterstützt Sie bei der Aufteilung eines Grundstückskaufpreises auf den Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits. Die Berechnung erfolgt nach der vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) veröffentlichten Methodik.
So gehen Sie vor:
Grunddaten ausfüllen: Tragen Sie alle Pflichtfelder (mit * gekennzeichnet) ein: Grundstücksart, Kaufvertragsdatum, Kaufpreis, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.
Ggf. Vergleichswertverfahren ausfüllen: Wenn Ihnen ein Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses vorliegt, tragen Sie diesen ein (nur bei WE und EFH/ZFH).
Ggf. Ertragswertverfahren ausfüllen: Wenn Ihnen die Miete bekannt ist, tragen Sie die monatliche Nettokaltmiete ein.
"Berechnen" klicken: Die Kaufpreisaufteilung wird automatisch ermittelt.
Ergebnis prüfen und als PDF speichern: Das Ergebnis kann als PDF-Datei exportiert werden.
Bewertungsverfahren
Vergleichswertverfahren
Bevorzugtes Verfahren bei Wohnungseigentum (WE) und Ein-/Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH), wenn ein Vergleichsfaktor des örtlichen Gutachterausschusses vorliegt. Es basiert auf tatsächlichen Vergleichspreisen am Markt und liefert in der Regel die marktnahesten Ergebnisse.
Ertragswertverfahren
Wird bei vermieteten Objekten angewendet, wenn die tatsächliche oder ortsübliche Miete bekannt ist. Der Gebäudewert wird aus den Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung abgeleitet. Besonders geeignet für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.
Sachwertverfahren
Das Auffangverfahren, das immer berechnet wird. Es basiert auf den Normalherstellungskosten (NHK 2010) des Gebäudes, angepasst um den Baupreisindex, die Alterswertminderung und ggf. Marktanpassungsfaktoren (Regional- und Sachwertfaktor).
Häufige Fragen
Woher bekomme ich den Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert kann über das BORIS-Portal abgerufen werden: www.bodenrichtwerte-boris.de. Alternativ können Sie den Wert beim örtlichen Gutachterausschuss erfragen.
Was ist der Miteigentumsanteil (MEA)?
Der Miteigentumsanteil gibt an, welcher Anteil am Gesamtgrundstück Ihnen gehört. Er ist nur bei Wohnungseigentum und Teileigentum relevant und steht im Grundbuch bzw. in der Teilungserklärung (z.B. 125/1000).
Welches Baujahr soll ich verwenden?
Verwenden Sie das Jahr der Erstbezugsfertigkeit. Bei einer umfassenden Modernisierung (Kernsanierung) kann ein fiktives, jüngeres Baujahr angesetzt werden, das den Modernisierungsgrad berücksichtigt.
Was ist der Regionalfaktor?
Der Regionalfaktor ist ein Marktanpassungsfaktor, der regionale Besonderheiten bei den Baukosten berücksichtigt. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlicht. Wenn Sie keinen Wert kennen, belassen Sie die Voreinstellung 1,0.
Wo finde ich den Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz wird vom örtlichen Gutachterausschuss in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht. Wenn Sie keinen Wert angeben, wird ein typischer Tabellenwert verwendet.
Rechtliche Hinweise
Diese Arbeitshilfe dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die Berechnung basiert auf der vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) veröffentlichten Methodik zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises.
Die Ergebnisse sind als Orientierungswerte zu verstehen. Im Einzelfall kann die Finanzverwaltung zu abweichenden Ergebnissen kommen, insbesondere wenn objektspezifische Besonderheiten vorliegen.
Für eine verbindliche steuerliche Bewertung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder die zuständige Finanzbehörde.