Ein Mietobjekt vom Kauf bis zur Anlage V – die Stufen bauen aufeinander auf: Die Kaufpreisaufteilung bestimmt die AfA-Bemessungsgrundlage, diese fließt in das Jahresergebnis, und dieses in die Totalüberschussprognose. Geprüft werden dabei die drei Stellen, an denen es in der Praxis schiefgeht: anschaffungsnaher Aufwand, verbilligte Überlassung und Einkünfteerzielungsabsicht.
1Objekt
2Anschaffung und AfA-Bemessungsgrundlage
Nebenkosten teilen das Schicksal des Kaufpreises und werden mit aufgeteilt.
Nicht abschreibbar. Für die Ermittlung steht die Kaufpreisaufteilung zur Verfügung.
Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung.
4Betrachtungsjahr: Einnahmen und Werbungskosten
Hinweis zur Eingabe: Die Grenze für anschaffungsnahen Aufwand ist überschritten, der Betrag aus Stufe 3 erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Ist der „Erhaltungsaufwand des Jahres“ bereits in diesen Aufwendungen enthalten, hier bitte 0 eintragen – sonst wird er zusätzlich als Werbungskosten abgezogen und doppelt berücksichtigt.
5Verbilligte Überlassung
Maßgebend ist die ortsübliche Marktmiete einschließlich umlagefähiger Kosten.
Wert noch nicht belegt? Der Vergleichsmieten-Nachweis ermittelt ihn aus Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen und erzeugt ein Nachweisblatt für die Akte.
6Ergebnis des Jahres
Einnahmen0,00 €
Werbungskosten ohne AfA0,00 €
Absetzung für Abnutzung0,00 €
Kürzung wegen verbilligter Überlassung0,00 €
Überschuss bzw. Verlust0,00 €
7Totalüberschussprognose
Die erste Zeile übernimmt Einnahmen und Werbungskosten (einschließlich AfA und Schuldzinsen) aus Stufe 6. Leere Jahre werden mit diesen Werten fortgeschrieben. Das Jahresergebnis enthält den Sicherheitszuschlag von 10 % auf die Einnahmen und den Sicherheitsabschlag von 10 % auf die Werbungskosten (Rz. 34 des BMF-Schreibens vom 08.10.2004). Prognosezeitraum in der Regel 30 Jahre.
Hinweis zur Prognose: Der Erwerb erfolgt nicht im Januar, die erste Zeile enthält daher die Werte des Anschaffungsjahres (anteilige AfA, ggf. nur Teil-Jahres-Einnahmen). Leere Folgejahre werden damit fortgeschrieben. Für eine belastbare Prognose die Folgejahre mit Vollwerten (volle AfA, Jahreseinnahmen) eintragen.
Jahr
Einnahmen (€)
Werbungskosten inkl. AfA (€)
Ergebnis mit Zu-/Abschlag
kumuliert
Ergebnis des Betrachtungsjahres0,00 €
Rechtsgrundlagen. Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.1924, 2,5 % davor; im Anschaffungsjahr zeitanteilig. Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG werden hier bewusst nicht nachgebildet – dafür bestehen eigene Rechner, deren Ergebnis übernommen werden kann.
Anschaffungsnaher Aufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, gehören sie zu den Herstellungskosten und sind nur über die AfA abziehbar; Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten bleiben außer Ansatz.
Größerer Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV kann bei Gebäuden im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen, gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
Verbilligte Überlassung nach § 21 Abs. 2 EStG: Ab 66 % der ortsüblichen Marktmiete gilt die Überlassung als vollentgeltlich, der Werbungskostenabzug bleibt ungekürzt. Zwischen 50 % und unter 66 % entscheidet eine Totalüberschussprognose; fällt sie negativ aus, sind die Werbungskosten anteilig zu kürzen. Unter 50 % ist stets aufzuteilen. Nach der Rechtsprechung kann bei aufwendig gestalteten Wohnimmobilien, insbesondere ab etwa 250 m² Wohnfläche, ausnahmsweise auch oberhalb von 66 % eine Prognose erforderlich sein. Ohne Gewähr.
