Vergleicht 4 AfA-Modelle bis zur vollständigen Abschreibung der Herstellungskosten (Summe je Modell = HK): nur linear (3 %, 33⅓ J., § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG; bei Fertigstellung vor 2023 2 %, 50 J., Nr. 2b), nur degressiv 5 % (§ 7 Abs. 5a) mit Wechsel zur linearen AfA im günstigsten Jahr, § 7b Sonder-AfA + linear, § 7b + degressiv (ebenfalls mit Wechsel nach dem Begünstigungszeitraum). Ausgabe: Barwert der Steuerersparnis (NPV) je Modell bei Ihrem Grenzsteuersatz.

Eingaben

Herstellungskosten Gebäude netto (€, ohne G&B) Wohnfläche (m²) Antragsfassung § 7b EH40-NH-Standard zertifiziert? Grenzsteuersatz (%) Diskontierungssatz / Kalk.-Zins (%) Fertigstellungsjahr (leer = ohne Kalenderjahre, 3 %) Fertigstellungsmonat

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Ergebnis

Barwert § 7b + linear–

Barwert § 7b + degressiv–

Barwert nur linear 3 %–

Barwert nur degressiv 5 % (mit Wechsel)–

Rechenweg / Tabelle

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Rechtsgrundlagen

§ 7b Abs. 1 EStG: Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen 5 % p.a. im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den drei folgenden Jahren = 20 % zusätzlich.

§ 7b Abs. 2 EStG: Voraussetzung neue Fassung: Bauantrag/-anzeige ab 01.01.2023 bis 30.09.2029, EH40-Effizienzhaus-Standard mit QNG-Siegel, Baukosten ≤ 5.200 €/m², BMG-Cap 4.000 €/m². Alte Fassung (2018–2021): Baukosten ≤ 3.000 €/m², BMG 2.000 €/m².

§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG: Lineare AfA 3 % p.a. (Nutzungsdauer 33⅓ Jahre) für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude (Buchst. a), 2 % (50 Jahre) bei Fertigstellung 1925–2022 (Buchst. b). Im Jahr der Fertigstellung zeitanteilig nach Monaten; die Sonderabschreibung nach § 7b ist dagegen eine Jahresabschreibung.

§ 7 Abs. 5a EStG: Degressive Gebäude-AfA 5 % vom Restwert für Wohngebäude mit Bauantrag/-vertrag 01.10.2023–30.09.2029.

§ 7 Abs. 5a S. 7 und 8 EStG: Übergang zur linearen AfA zulässig; danach Restwert ÷ Restnutzungsdauer (33⅓ Jahre abzüglich der verstrichenen Zeit, Erstjahr anteilig). Gerechnet wird der Wechsel im günstigsten Jahr — dem ersten, in dem dieser Betrag 5 % des Restwerts übersteigt (bei Fertigstellung im Januar: Jahr 15).

§ 7a Abs. 9 EStG: Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums (4 Jahre) linear Restwert ÷ Restnutzungsdauer: 29⅓ Jahre bei 3 %, 46 Jahre bei 2 % (bei Fertigstellung im Laufe des Jahres entsprechend länger); bei degressiver Grund-AfA weiter 5 % vom Restwert.

§ 52 Abs. 15a EStG: Die Sonderabschreibung nach der alten Fassung (Bauantrag 01.09.2018–31.12.2021) ist letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 möglich, auch wenn die vier Jahre noch nicht abgelaufen sind.

§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG: Die Sonderabschreibung kann „neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a“ in Anspruch genommen werden — die Kombination mit der degressiven AfA ist also im Gesetz selbst angelegt. Auslegungsfragen behandelt das Anwendungsschreiben des BMF vom 21.05.2025, das die Schreiben vom 07.07.2020, 21.09.2021 und 29.05.2024 ersetzt. Ein Schreiben vom 21.05.2024, wie hier zuvor zitiert, existiert nicht.