Vergleicht 4 AfA-Modelle über die volle Nutzungsdauer (50 J., § 7 IV Nr. 2a EStG): nur lineare 3 %, nur degressive 5 % (§ 7 Va), § 7b Sonder-AfA + linear, § 7b + degressiv. Ausgabe: Barwert der Steuerersparnis (NPV) je Modell sowie absolute Steuerersparnis bei Ihrem Grenzsteuersatz.

Eingaben

Herstellungskosten Gebäude netto (€, ohne G&B) Wohnfläche (m²) Antragsfassung § 7b EH40-NH-Standard zertifiziert? Grenzsteuersatz (%) Diskontierungssatz / Kalk.-Zins (%)

–

Ergebnis

Barwert § 7b + linear–

Barwert § 7b + degressiv–

Barwert nur linear 3 %–

Barwert nur degressiv 5 %–

Rechenweg / Tabelle

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Rechtsgrundlagen

§ 7b Abs. 1 EStG: Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen 5 % p.a. im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den drei folgenden Jahren = 20 % zusätzlich.

§ 7b Abs. 2 EStG: Voraussetzung neue Fassung: Bauantrag/-anzeige ab 01.01.2023 bis 30.09.2029, EH40-Effizienzhaus-Standard mit QNG-Siegel, Baukosten ≤ 5.200 €/m², BMG-Cap 4.000 €/m². Alte Fassung (2018–2021): Baukosten ≤ 3.000 €/m², BMG 2.000 €/m².

§ 7 Abs. 4 Nr. 2 lit. a EStG: Lineare AfA 3 % p.a. für nach 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude.

§ 7 Abs. 5a EStG: Degressive Gebäude-AfA 5 % vom Restwert für Wohngebäude mit Bauantrag/-vertrag 01.10.2023–30.09.2029.

§ 7a Abs. 9 EStG: Restwert-AfA nach Ablauf der Sonder-AfA über die Rest-Nutzungsdauer (46 Jahre nach 4-J.-Phase).

§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG: Die Sonderabschreibung kann „neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a“ in Anspruch genommen werden — die Kombination mit der degressiven AfA ist also im Gesetz selbst angelegt. Auslegungsfragen behandelt das Anwendungsschreiben des BMF vom 21.05.2025, das die Schreiben vom 07.07.2020, 21.09.2021 und 29.05.2024 ersetzt. Ein Schreiben vom 21.05.2024, wie hier zuvor zitiert, existiert nicht.