Sanierung in Raten (vereinfacht abgebildet). Nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026 (Rn. 51 f.) ist von einer Sanierung in Raten in der Regel auszugehen, wenn die Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren durchgeführt werden; für bei Veröffentlichung noch nicht vollendete Sanierungen verkürzt sich der frühere Fünfjahreszeitraum auf drei Jahre. Der Rechner zählt deshalb nur Bereiche, die innerhalb eines Drei-Jahres-Zeitraums gehoben werden. Ob eine Maßnahme den Standard hebt (z. B. Austausch einer technisch überholten Heizung) oder nur ersetzt (z. B. zweifach- gegen dreifachverglaste Fenster, Rn. 23), wählen Sie je Zeile aus — das ist eine Wertungsfrage des Einzelfalls.

Drei mögliche Klassifikationen:
🟢 Erhaltungsaufwand — sofort als Werbungskosten abziehbar (§ 9 EStG), wahlweise Verteilung auf 2–5 Jahre (§ 82b EStDV).
🟡 Anschaffungsnaher Aufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) — alle Modernisierungen in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung, deren Netto-Summe 15 % der Gebäude-AK übersteigt. Folge: zwingende Aktivierung zu den AK → AfA über typ. 50 J. Beachte: Erhaltungsmaßnahmen, die jährlich üblicherweise anfallen (Schönheitsreparaturen), sind ausgenommen.
🔴 Herstellungsaufwand — Standard-Hebung des Gebäudes (BMF v. 26.01.2026 Rn. 19): Wenn mindestens 3 der 4 zentralen Bereiche (Sanitär, Heizung, Elektro, Fenster) auf einen höheren Standard gehoben werden — auch in Raten innerhalb von drei Jahren (Rn. 52) — ergibt sich eine wesentliche Verbesserung → Aktivierung. Außerdem: Anbau, Aufstockung, Funktionswechsel (§ 255 Abs. 2 HGB).