Drei mögliche Klassifikationen:
🟢 Erhaltungsaufwand — sofort als Werbungskosten abziehbar (§ 9 EStG), wahlweise Verteilung auf 2–5 Jahre (§ 82b EStDV).
🟡 Anschaffungsnaher Aufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) — alle Modernisierungen in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung, deren Netto-Summe 15 % der Gebäude-AK übersteigt. Folge: zwingende Aktivierung zu den AK → AfA über typ. 50 J. Beachte: Erhaltungsmaßnahmen, die jährlich üblicherweise anfallen (Schönheitsreparaturen), sind ausgenommen.
🔴 Herstellungsaufwand — Standard-Hebung des Gebäudes nach BFH IX R 25/14: Wenn 3 der 4 Hauptbereiche (Sanitär, Heizung, Elektro, Fenster) gleichzeitig modernisiert werden, ergibt sich eine wesentliche Verbesserung → Aktivierung. Außerdem: Anbau, Aufstockung, Funktionswechsel (§ 255 Abs. 2 HGB).