Nicht abgebildet: Sanierung in Raten. Das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 (Abschnitt 4.3) behandelt Baumaßnahmen, die für sich genommen noch keine Standardhebung bewirken, in ihrer Summe aber schon. Für Sanierungen, die bei Veröffentlichung des Schreibens noch nicht vollendet waren, verkürzen sich die Betrachtungszeiträume der Vermutungsregel auf drei Jahre. Dieser Rechner prüft das nicht — er beurteilt die eingegebenen Maßnahmen einzeln und die 15-%-Grenze.

Drei mögliche Klassifikationen:
🟢 Erhaltungsaufwand — sofort als Werbungskosten abziehbar (§ 9 EStG), wahlweise Verteilung auf 2–5 Jahre (§ 82b EStDV).
🟡 Anschaffungsnaher Aufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) — alle Modernisierungen in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung, deren Netto-Summe 15 % der Gebäude-AK übersteigt. Folge: zwingende Aktivierung zu den AK → AfA über typ. 50 J. Beachte: Erhaltungsmaßnahmen, die jährlich üblicherweise anfallen (Schönheitsreparaturen), sind ausgenommen.
🔴 Herstellungsaufwand — Standard-Hebung des Gebäudes nach BFH IX R 25/14: Wenn 3 der 4 Hauptbereiche (Sanitär, Heizung, Elektro, Fenster) gleichzeitig modernisiert werden, ergibt sich eine wesentliche Verbesserung → Aktivierung. Außerdem: Anbau, Aufstockung, Funktionswechsel (§ 255 Abs. 2 HGB).