Erbbaurecht und Erbbaugrundstück sind nach § 192 BewG getrennt zu bewerten. Dieses Werkzeug rechnet das Verfahren der §§ 193, 194 BewG durch — Bodenwertanteil, Gebäudewertanteil und den bei Ablauf nicht zu entschädigenden Anteil. Vervielfältiger und Abzinsungsfaktoren werden nach der Formel berechnet, die in Anlage 21 bzw. Anlage 26 BewG selbst angegeben ist. Dazu kommen der Erbbauzins als Werbungskosten und die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
1. Gemeinsame Angaben
Grundlage beider Bewertungen.
Gutachterausschüsse geben zu den beiden Faktoren teils unterschiedliche Zinssätze heraus. Bleiben die Felder leer, gilt für beide Bewertungen der Satz von oben.
Der Bodenwert folgt § 179 BewG (Bodenrichtwert × Fläche), der Wert des bebauten Grundstücks den §§ 182 ff. BewG. Ein Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses hat Vorrang vor den gesetzlichen Sätzen und wird, wenn eingetragen, verwendet.
2. Gebäude bei Ablauf des Erbbaurechts
Nur nötig, wenn das Gebäude bei Ablauf nicht voll entschädigt wird.
Schätzgröße, kein Gutachten. Ohne eigene Angabe mindert das Werkzeug den heutigen Gebäudewert linear über die Restnutzungsdauer. Das ist keine gesetzliche Bewertungsmethode und kann vom Gebäudewert nach den Verfahren des Bewertungsgesetzes deutlich abweichen. Für steuerlich verwendete Ergebnisse ist der Wert eigens zu ermitteln.
3. Erbbaurecht — § 193 BewG
Wert für den Erbbauberechtigten.
Liegt ein Erbbaurechtskoeffizient des Gutachterausschusses vor, hat er nach § 193 Abs. 1 BewG Vorrang vor dem hier gerechneten Verfahren.
4. Erbbaugrundstück — § 194 BewG
Wert für den Grundstückseigentümer.
Ohne Angabe des Gutachterausschusses bleibt der Faktor 1,0. Hängt das Erbbaurecht zusätzlich von der Lebenszeit einer Person ab, begrenzt § 14 BewG den Kapitalwert — das ist hier nicht abgebildet.
5. Gegenprobe
Summe beider Werte gegen den Wert des unbelasteten Grundstücks.
6. Erbbauzins bei Vermietung und Verpachtung
§ 11 Abs. 2 EStG — Abzug im Zahlungsjahr oder Verteilung.
7. Grunderwerbsteuer — Kapitalwert des Erbbauzinses
Kapitalisierter Erbbauzins nach § 13 Abs. 1 BewG (Anlage 9a).
→ Steuer im Grunderwerbsteuer-Rechner ermitteln
Die Steuersätze der Länder stehen im Grunderwerbsteuer-Rechner. Sie werden hier bewusst nicht ein zweites Mal geführt — doppelt gepflegte Werte laufen auseinander. Der Link übernimmt den Kapitalwert; weitere Gegenleistungen sind dort zu ergänzen.
Rechtsgrundlagen
§ 192 BewG: Erbbaurecht und Erbbaugrundstück werden getrennt bewertet. Die Summe beider Werte muss dem Wert des unbelasteten Grundstücks nicht entsprechen.
§ 193 BewG (Erbbaurecht): Liegt ein Erbbaurechtskoeffizient des Gutachterausschusses vor, wird der Wert des unbelasteten Grundstücks damit multipliziert (Absatz 1). Andernfalls gilt das Verfahren der Absätze 2 bis 5: Gebäudewertanteil zuzüglich Bodenwertanteil. Der Bodenwertanteil ist die über die Restlaufzeit kapitalisierte Differenz zwischen angemessenem Verzinsungsbetrag des Bodenwerts und vereinbartem Erbbauzins. Ein bei Ablauf nicht zu entschädigender Gebäudewertanteil ist abzuziehen.
§ 193 Abs. 4 BewG — Verzinsungssätze, wenn kein örtlicher Liegenschaftszinssatz vorliegt: 2,5 % für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum, 3,5 % für Mietwohngrundstücke, 4,5 % für gemischt genutzte Grundstücke mit bis zu 50 % gewerblichem Anteil, 5,0 % darüber, 6,0 % für Geschäftsgrundstücke und Teileigentum.
§ 194 BewG (Erbbaugrundstück): Abgezinster Bodenwert zuzüglich kapitalisiertem Erbbauzins, zuzüglich eines bei Ablauf nicht zu entschädigenden Gebäudewertanteils.
Anlage 21 BewG — Vervielfältiger: (qn − 1) ÷ (qn × (q − 1)), mit q = 1 + Zinssatz und n = Restlaufzeit, kaufmännisch auf vier Nachkommastellen. Bei immerwährendem Erbbaurecht ist der Vervielfältiger der Kehrwert des Zinssatzes.
Anlage 26 BewG — Abzinsungsfaktoren: 1 ÷ qn, kaufmännisch auf vier Nachkommastellen. Bei immerwährendem Erbbaurecht beträgt der Faktor 0.
§ 11 Abs. 2 EStG: Laufender Erbbauzins ist im Jahr der Zahlung Werbungskosten. Wird er für mehr als fünf Jahre im Voraus geleistet, ist er gleichmäßig auf den Zeitraum zu verteilen, für den er gezahlt wird (Satz 3).
§ 13 BewG und Anlage 9a: Der Kapitalwert von Nutzungen auf bestimmte Zeit ist mit dem Vielfachen des Jahreswerts nach Anlage 9a anzusetzen. Anlage 9a rechnet mit 5,5 % und bildet den Mittelwert zwischen jährlich vorschüssiger und nachschüssiger Zahlung; über 101 Jahre gilt das 18,600fache. Nach § 13 Abs. 2 BewG gilt bei immerwährenden Nutzungen das 18,6fache, bei Nutzungen von unbestimmter Dauer das 9,3fache.
§ 16 BewG und sein Geltungsbereich: Der Jahreswert einer Nutzung darf höchstens den Wert erreichen, der sich ergibt, wenn der Wert des genutzten Wirtschaftsguts durch 18,6 geteilt wird. Für die Grunderwerbsteuer gilt das nicht — § 17 Abs. 2 Satz 2 BewG nimmt § 16 dort ausdrücklich aus. Abschnitt 7 kapitalisiert den Erbbauzins deshalb ungekürzt; die Begrenzung wird dort nur nachrichtlich genannt, weil sie für Erbschaft- und Schenkungsteuer greift.
BFH vom 10.07.2024 – II R 36/23: Bei der Verlängerung eines Erbbaurechts bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem kapitalisierten Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum; eine zusätzliche Abzinsung auf den Zeitpunkt der Verlängerungsvereinbarung findet nicht statt.