§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten 3 Jahren nach Erwerb sind Herstellungskosten, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten Gebäude (netto, ohne USt, ohne G&B) übersteigen. Sonst sofort abz. Erhaltungsaufwand.

Eingaben

Anschaffungskosten Gebäude netto (€, ohne G&B + USt) Sanierungskosten in 3 Jahren ab Erwerb (€)

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Ergebnis

15 %-Grenze–

Sanierungskosten–

Einstufung–

Behandlung–

Rechenweg

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Rechtsgrundlagen

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Aufwendungen für Instandsetzung/Modernisierung gehören zu den HK eines Gebäudes, wenn sie ohne USt 15 % der AK Gebäude in 3 Jahren nach Anschaffung übersteigen.

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG: Ausgenommen: Erweiterungen iSv § 255 II HGB sowie jährlich übliche Erhaltungsaufwendungen.

BFH IX R 25/14 v. 14.06.2016: Sämtliche bauliche Maßnahmen (auch Schönheitsreparaturen) zählen zur 15 %-Berechnung — Schönheitsreparaturen wären sonst sofort abziehbar.

BFH IX R 25/14, R 22/15 R, R 15/15: Drei Leitentscheidungen zum anschaffungsnahen Aufwand.

BMF v. 26.01.2026: Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungs-, Herstellungs- und anschaffungsnahen Herstellungskosten (GZ IV C 1 - S 2253/00082/001/064). Diese Neufassung ersetzt die zuvor hier zitierten Schreiben vom 18.07.2003 und 20.10.2017 und ist in allen offenen Fällen anzuwenden.

Nicht in diesem Rechner abgebildet: die Sanierung in Raten (Abschnitt 4.3 des Schreibens). Dort greift eine eigene Vermutungsregel; für Sanierungen, die bei Veröffentlichung des Schreibens noch nicht vollendet waren, verkürzen sich deren Betrachtungszeiträume auf drei Jahre. Dieser Rechner prüft ausschließlich die 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.